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공지사항

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제목 최승용 이사님 삼덕회계법인 이직
작성일시 2011-04-21 작성자 관리자



인사말씀

안녕하세요, 삼덕회계법인 최승용 이사입니다.
그간 정들었던 충정회계법인 관광개발컨설팅 본부를 떠나 지난 4월 1일부로 삼덕회계법인에서 호텔&관광레저분야 컨설팅을 계속하게 되었습니다. 약 20 여년간의 호텔관광레저 관련 실무와 이론을 기둥삼아 좀더 많은 클라이언트께 호텔 및 관광레저분야의 개발컨셉, 현실적인 수요공급추정, 현금흐름, 매각가치 평가등 사업타당성 분야를 기반으로 재원조달구조, 비즈모델개발 및 Deal&비즈니스(투자유치 포함) 그리고 실제 브랜드의 도입 및 관리운영에 대한 노하우를 체계적으로 전달하고자 노력하겠습니다.



4월의 주제 : 최근 비즈니스 호텔 개발 & 운영 이슈 분석


1. 비지니스 호텔 트렌드 분석


최근 부동산 개발 추세가 상업 업무용 부동산 상품의 과잉공급, 상품에 대한 수요 부족등으로 인해 상가 오피스등 수익형 부동산 상품의 수익률 저하를 이미 진행되는 시점에서 상업용 부동산 상품의 일부인 호텔부동산의 장기운영 수익에 투자자 관심이 쏠림.



(1) 호텔경영 계약 형태의 대(大) 전환


기존 호텔경영 계약형태는 위탁 경영방식(Management Contract / 하얏트, 매리어트 호텔)과 프랜차이즈 경영방식(앰버서더 소피텔, 워커힐 쉐라톤), Referral 경영방식(베스트웨스턴 호텔) 등이며, 좀더 진화된 형태로는 초기에 위탁 경영계약으로 5년 정도, 그 후 프랜차이즈 계약으로 10년 정도로 변형된 경영계약이 이루어지는 추세임.
최근 호텔경영 계약 형태의 큰 변화는 비즈니스 호텔 등에서 찾아볼 수 있다. 임차 경영방식(Lease management)의 도입이다. 그 원인은 투자자의 성격 변화이다. 기존 호텔경영은 오너기업이 호텔 단독소유가 보편적이나 이제는 호텔상품에 대한 펀드의 역할이 증대되고 있다. 투자 수익율 보장 차원에서 임대 경영방식으로 전환하여 임대측은 펀드(사업시행사)이고 브랜드(운영사)가 임차를하여 호텔수익률 보장해 주는 형태로 전환 중이다.



(2) 비즈니스 호텔 경쟁력 요소 분석


객실 위주의 비지니스 호텔의 본격적인 등장, 강남지역보다는 강북지역에 남대문, 명동, 고궁인근등 4대문내 관광거점에 위치하여 국내외 및 관광객 중심 비즈니스 호텔운영은 전망이 밝다. 평균적 비즈니스 호텔 사업성분석 결과, 비싼 토지가격 (평당 6천만원 이상, 용적율 800%이하)과 건축공사비(평당 600만원이상,인테리어 비용 포함)를 커버할 만큼의 현금흐름이 양호 할지는 매우 의문스럽다. 보통 비즈 호텔의 경우 운영이익은 오픈 한 해 실현되는 것이 일반적이지만, 현금흐름상 BEP 포인트는 7-8년 후 실현되는 것이 일반적임. 특히 편드 등의 투자자 입장에서는 투자결정 후 적정수익율은 보장 받는다 하더러도 펀드 Closing시점에서 Buy Back 옵션등 불가항력의 요소로 인해 펀드 등 금융 투자자 접근의 어려움이 있다.



(3) 브랜드 시장의 선점 경쟁


브랜드 도입 유무는 현금흐름의 매우 중요한 변수이다. 경쟁력을 동반한 브랜드의 론칭과 사업시행자를 대신하여 펀드와의 임대 호텔경영 계약이 가능한 능력 있는 브랜드의 도입이 필요한 시점임. 현재 비즈니스 호텔 시장은 성장단계로서 로컬 브랜드에 의한 운영보다는 앰버서드-아코르(IBIS 브랜드), BGH Korea (베스터웨스턴 브랜드)등 초기 선점브랜드에 의한 시장형성이 되어 있는 가운데 로컬 브랜드 HTC 등이 활발한 사업운영을 진행하고 있다. 한국시장의 높은 성장성을 기대하는 힐튼, 매리어트, 스타우드등 전통 브랜드들은 자사의 브랜드 세그먼트 중 중저가 호텔시장에 맞는 론칭을 준비중이다. 특히 국내 진출 중국계 화상 호텔의 대표 주자격인 싱가폴 CDL-밀레니엄 브랜드는 자사브랜드 론칭을 염두에 두고 있다.



2. 비지니스 호텔 vs 특급호텔 사업성 분석


[표1-3] 기존 특급호텔 & 비즈호텔 비교구분





업 무 소 개
● 감사, 내부회계관리제도 구축 및 자문

● 세무조정, 세무자문

● 기업경리 Business Process Outsourcing

● 기업설립 및 청산자문

● 국제조세, 이전가격 자문

● M&A, IPO자문, 자산부채 실사, 주식평가

● IFRS 전환 및 공시자료 검토

● 전략수립 및 균형성과관리/평가 ● 호텔 및 관광레저개발 컨설팅

● 각 용역별 적정 사업타당성 분야

● 각 시설물 매각가치 및 Transaction

● 호텔 & 숙박시설 브랜드 유치자문

● 관리운영 및 경영계획 및 시뮬레이션 자문

● 지자체 지역개발 사업타당성 및 투자유치

● 지자체 관광시설 활성화 방안 자문

● 지자체 문화관광시설 개발 및 운영전략